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Kreditaufnahme durch die

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Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die energetische Modernisierung und der altersgerechte Umbau sind Aufgaben, vor der auch Wohnungseigentümergemeinschaften stehen.

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Eines der größten Probleme ist hierbei oftmals die Finanzierung der teilweise sehr kostenintensiven Maßnahmen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 25. September 2015 (Az. V ZR 244/14) nunmehr entschieden, unter welchen Umständen die Gemeinschaft beschließen kann, einen Kredit aufzunehmen.

Der Fall:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 201 Einheiten. Die Fassade muss saniert werden. Die Gemeinschaft beschließt, im Wege der Sanierung auch eine förderfähige Wärmedämmung anbringen zu lassen. Die hierfür veranschlagten Kosten in Höhe von 2.000.000 Euro sollen mittels eines von der Gemeinschaft aufzunehmenden Kredits finanziert werden. Die Gemeinschaft beschloss daher die Aufnahme eines KfW-Förderkredits in Höhe von 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von 0 Prozent. Ein Eigentümer hat anschließend den Beschluss über die Aufnahme des Darlehens angefochten.

Der BGH entschied nun, dass Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich beschließen können, Kredite aufzunehmen. Ob ein solcher Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, lasse sich aber nur anhand einer sorgfältigen Abwägung aller relevanten Umstände und unter Berücksichtigung der Interessen aller Wohnungseigentümer im Einzelfall entscheiden. Hierbei müssen insbesondere der Zweck des Darlehens, die Dringlichkeit der Maßnahme sowie anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten über einen Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage berücksichtigt werden. Zudem müssen die Höhe des Darlehens im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer, die Laufzeit des Darlehens sowie die Rückzahlungsbedingungen in die Abwägung einfließen. Eine Option zur Reduzierung des Darlehensbetrages durch Sonderzahlungen einzelner Eigentümer müsse der Beschluss jedoch nicht enthalten.

Zusätzlich müsse der Beschluss aber auch einigen formellen Anforderungen genügen. So müssen im Beschluss Abgaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes sowie die Tilgungsraten enthalten sein. Zudem müssen vor der Beschlussfassung die Haftungsrisiken für die Wohnungseigentümer erörtert und diese Erörterung im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert werden. Hintergrund hierfür ist das besondere Haftungsrisiko für Wohnungseigentümer. Sollte es zu Zahlungsausfällen einzelner Wohnungseigentümer kommen, müssten die übrigen Wohnungseigentümer diese Beträge zusätzlich anteilig begleichen. Diese Nachschusspflicht gelte zwar auch bei einer Finanzierung über eine Sonderumlage. Aber diese werde von den aktuellen Eigentümern finanziert. Den Eigentümern dürfte die Zahlungsfähigkeit und somit das eigene Haftungsrisiko daher bekannt sein. Zudem könne ein Vorhaben auch unter der Bedingung beschlossen werden, dass es erst in Angriff genommen wird, wenn alle Wohnungseigentümer die beschlossene Sonderumlage bezahlt haben. Bei einem Darlehen lässt sich das Haftungsrisiko hingegen kaum abschätzen. Zum einen können bislang zahlungsfähige Eigentümer während der Laufzeit des Darlehens in eine finanzielle Schieflage geraten. Zum anderen kann es während dieser Zeit auch zu einem Eigentümerwechsel kommen. Die Bonität des neuen Eigentümers kann aber bei dem Beschluss zur Aufnahme des Darlehens unmöglich berücksichtigt werden. In dem konkreten Fall war die Erörterung der Haftungsrisiken nicht hinreichend im Protokoll dokumentiert, so dass der Beschluss keinen Bestand hatte.

Für Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass sie sich vor der Beschlussfassung zur Aufnahme eines Kredites sorgfältig über die Bonität ihrer Miteigentümer informieren sollten. Zudem sollte beim Verkauf von Eigentumswohnungen sorgfältig auf die Bonität der neuen Eigentümer geachtet werden. Zusätzlich sollte überlegt werden, ob es nicht ratsam wäre, eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG zu vereinbaren, um hierfür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eines bestimmten Personenkreises erforderlich zu machen. So könnte verhindert werden, dass Wohnungen an Personen verkauft werden, bei denen es absehbar ist, dass sie die noch ausstehenden Raten nicht begleichen werden können.

Aber auch Erwerber von Wohnungseigentum sollten sich vorab gründlich darüber informieren, ob die Gemeinschaft noch offenen Darlehen hat und wie es um die Bonität der übrigen Eigentümer bestellt ist. Denn im schlimmsten Fall muss der neue Eigentümer nicht nur den Kredit zur Finanzierung des Erwerbs abbezahlen, sondern zusätzlich noch den kompletten Kredit der Gemeinschaft statt nur seines Anteils, falls die anderen Eigentümer zahlungsunfähig sein sollten.
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